【案情简介】：

原告A 房地产公司与被告B房地产公司、C中心及第三人D出版社于2004年11月3日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由A房地产公司提供房屋给D出版社回迁周转使用，由B房地产公司、C中心向A房地产公司支付租金。具体的租金支付方式约定为，第一年首付年度租金的70%，其余年底结清；第二年每半年支付租金一次；第三年根据实际情况按季支付；最后还约定了违约责任及违约金的数额，即如承租人逾期交付租金，除应补交租金外，还应支付所欠租金每日的5‰作为违约金。

租赁合同签订后，房屋出租人A房地产公司如约履行合同义务提供了房屋，承租人B房地产公司、C中心也支付了第一年、第二年的租金及第三年度的部分租金，但原告诉称自2007年3月27日后至诉讼前由于承租人B房地产公司、C中心与房屋实际使用人D出版社之间的纠纷，承租人开始拒绝向出租人支付租金。2009年2月9日出租人A房地产公司遂以承租人B房地产公司、C中心违约为由，向法院提起诉讼，要求法院判令承租人B房地产公司、C中心支付拖欠的租金，承担违约责任并支付违约金且由被告承担相关的诉讼费用。

【争议焦点】：

一、原告A房地产公司要求B房地产公司、C中心逾期支付租金的起算点是否正确？

二、原告A房地产公司要求B房地产公司、C中心支付的违约金是否过高？

【律师代理】：

内蒙古典泽律师事务所接受本案被告C中心的委托，指派我作为其代理人。我针对原告A房地产公司在起诉书中的诉情、事实依据和理由及庭前调查、收集到的相关证据，结合本案争议的焦点提出了如下代理意见：

    一、原告A房地产公司在诉状中请求的租金支付期限计算错误导致租金数额的计算错误。A房地产公司在诉状中称，B房地产公司、C中心在2007年3月27日之后就未向其支付租金。针对其提出的诉求，我所律师展开了大量的诉前准备工作，积极收集证据，最终证明了B房地产公司、C中心已将租金支付至2007年的8月3日而非A房地产公司所称的2007年3月27日。

二、原告A房地产公司依据与B房地产公司、C中心签订的房屋租赁合同计算出的违约金数额过高。我所律师提出了违约金计算的起始日期及金额错误的抗辩理由，根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，提出违约金的数额过高，请求法院适当予以减少。

【法院裁判】：

法院经过审理采纳了我的上述代理意见，首先将被告B房地产公司、C中心逾期支付租金的起算点确定为2007年8月3日之后而非原告A房地产公司诉称的2007年3月27日；其次采纳了我提出的违约金数额过高要求予以适当减少的意见，使被告承担的违约金由原告诉求的280多万元降低至最终的180万元，大大降低了被告B房地产公司、C中心承担违约金的数额。

【律师办案小结】：

    本案属于房屋租赁合同纠纷且是三方租赁合同关系。根据A房地产公司与B房地产公司、C中心签订的《房屋租赁合同》所约定的内容，B房地产公司、C中心拖欠A房地产公司租金的事实是存在的，法院判决B房地产公司、C中心支付拖欠A房地产公司的租金和违约金也是必然的，而且A房地产公司对违约金的计算也没有超过《房屋租赁合同》的约定。最后通过本所律师的努力，法院判决支持了被告要求适当降低违约金数额的请求，减少了被告承担的违约金，为委托人挽回了大部分损失，维护了委托人的合法权益。但通过本案应该注意的是，《合同法》第一百二十四条规定的“适当减少”在法律上并无明确的标准，在审判实践中各地区法院的审理结果也各不相同。通过相关工作实践及对立法本意的理解，本所律师认为《合同法》第一百二十四条规定的“适当减少”的底线标准是否可以理解为利息+利息损失的百分之三十。我所欢迎法学界有识之士、社会各界人士谈及自己对此法律规定的看法及对本所提出的观点进行指正。