王慧律师亲办案例
授权他人解除购房合同的效力认定及法律后果
来源:王慧律师
发布时间:2012-03-15
浏览量:1432

【案情简介】

原告王某于2010419与其女友张某一起到A房地产公司购买了一套商品房,《商品房买卖合同》是以王某个人的名义与A房地产公司签订的。合同约定付款方式为首付和银行按揭。

《商品房买卖合同》签订后,王某向A房地产公司支付首付13万元,并向A房地产公司提交了办理银行按揭所需的材料。银行在审查王某的按揭贷款材料时发现王某提交的收入证明为虚假证明,并决定不予向王某办理个人住房贷款,对此银行于2010514通知了王某和A房地产公司。

嗣后A房地产公司要求王某支付购房全款,王某未予支付。2010728,女友张某带着王某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》及首付款收据来到A房地产公司,称其是受王某的委托要求与A房地产公司办理退房手续。A房地产公司的工作人员要求张某提交王某的授权书,张某称没有授权书但可以当场给王某打电话,随后张某就拨通了一个电话,要求A房地产公司的工作人员接听,电话里一个自称是王某的一个男人对A房地产开发公司说是其委托张某到A房地产公司办理退房手续的。此后A房地产公司的工作人员就为张某办理了退房手续,并将王某支付的首付款应张某的要求存入张某指定的一个账户里。2011315,王某向A房地产公司出具了一份声明,声明称因其在外地工作全权委托女友张某代替其本人办理该商品房的按揭手续,及后因该商品房按揭未办理成功,委托女友张某办理退房、退款手续。

2011320,原告王某以其在不知情的情况下A房地产公司与其女友张某串通解除了其与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》,认为张某与A房地产公司解除合同的行为无效为由以A房地产公司和张某为被告提起诉讼,要求A房地产公司继续履行该《商品房买卖合同》,并要求张某返还13万元购房款。A房地产公司委托我所王慧、杜河律师参加诉讼。

【争议焦点】

一、原告王某委托张某与A房地产公司解除《商品房买卖合同》的委托行为是否合法有效?

二、张某与A房地产公司解除《商品房买卖合同》行为是否有效?

【法院裁判】

某法院认为2011315,王某为A房地产公司出具了一份声明,以证实原告王某委托张某与A房地产公司解除《商品房买卖合同》的委托行为真实有效的,原告王某认为该声明非其本人的真实意思表示,没有证据予以证实。对此法院判决驳回原告的诉讼请求。

【典泽律师点评】

本案案件情况可能在商品房买卖中多有发生,对此就该案件的法律关系的行为效力和行为责任作如下分析点评:

第一、原告王某与A房地产公司之间为买卖合同法律关系,双方签订合同的行为和合同内容不违反法律规定,是有效的合同法律关系,本案原告王某与A房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》的行为和内容均合法有效。

第二、原告王某与张某之间为委托代理法律关系,除法律明确规定必须由本人实施的行为外,均可以委托具有民事行为能力的人代理实施,代理人所实施行为产生的后果应由委托人承担。本案原告王某与A房地产公司解除《商品房买卖合同》的行为法律没有规定必须由原告本人实施,且张某是一个完全民事行为能力人,所以原告委托张某代理实施与A房地产公司解除《商品房买卖合同》的行为合法有效。

第三、对于原告王某认为其所作声明非其真实意思表示,根据法律规定,行为人所实施行为无效必须是行为人所实施行为是在受到胁迫、欺诈的情况下所为,本案原告所作的声明并不能证明其是在受到胁迫、欺诈的情况下所为,所以原告王某所作的声明是合法有效的。

综述以上分析,本案原告王某委托张某与A房地产公司解除《商品房买卖合同》的行为合法有效。张某代理原告王某与A房地产公司解除《商品房买卖合同》的行为的后果应由原告王某承担。所以原告王某的诉请求未得到法院支持。

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    王慧
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    内蒙古上都律师事务所
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    主办律师
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    11501*********833
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